後藤 秀孝
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JAPAN
【農地転用について】
2012-09-26 Wed 09:50
農地転用について、後藤の個人記録として残す



競売の“一部農地”物件取得・活用に関して

<まとめ>
●農地を合法的に取得:
山林や原野を開墾して家庭菜園とする。
農地を転用した駐車場などを入手し、再農地化。
農業従事者となる(5,000平米の土地を借りる必要あり…)。
売主から口約束だけで買う。登記はできない。

●留意事項:
都市計画区域で「市街化調整区域」「農業振興地域」内の農地→宅地転用は不可能。

●その場しのぎの仮登記:
購入後、農地部分は仮登記のみする。10年有効。その間に農転するか、農家に売るか。
競売では(裁判所が直々に登記するため)使えない?

●農転したが:
それだけでは地目は変わらないので、地目を変えるために地目変更登記を申請する。

●土地所有権放棄し、国に返納:
土地の所有権放棄=国有財産に組み入れられる(民法239条2項参照)ハズ。
しかし国は「この土地は受け容れられません」と断ることができる。むしろ原則として断っている。→所有権放棄はできない。

国のロジック:高価な土地所有権を放棄 → 使い道なし、売却困難、保持コスト↑。でしょ?

(不動産は登記簿上の所有名義が誰かが重要。登記簿から自分の名義を抹消してもらわなければ所有権の放棄は無意味。その際 国名義への移転登記がされればよいが、国が拒否しつづける限り打つ手なし。つまり土地の所有権は事実上、放棄できない。)

――――――――――

<農業者となる>

農地を借りる場合は貸主ときちんと契約書を交わし、農業委員会に申請して「農業者」と認めてもらう。
競売による農地売買も農業委員会に「農業者」と認められていれば可能。

農家として認められる為の要件は地域によって多少異なるが、一般的に:

★年間150日以上農業従事すること
★府都県で50 a(1 a = 100平米)(北海道で2 ha)以上の農地を所有、又は貸借する予定があること
★居住地と農地の距離が遠すぎないこと

などを満たすことが必要(50 a = 5000平米、でかすぎ!ムリダ)

その上で更に、各市町村の農業委員会への書類の提出や面接も必須。

栽培する野菜の種類や、栽培方法、農業規模や初期投資金額など、細かい部分まで農業計画をたてて伝える。

――――――――――

<農地付物件を買う>

農地(付き物件)は、

①農家でないと買えない
②農家になるにはだいぶ広い農地を買わなければならないなど条件あり
③手続きも煩雑

従って既にある農地を合法的に、手っ取り早く取得する道はない。農業委員会の許可証がなければ登記移転ができないので、ガッチリと塞がっている。

それでも農業、という方のために適当な広さの農地を手に入れる方法は大きく3つ。

●農地でない山林や原野を自分で耕して農地にする。
●売主との約束だけで買う。登記移転はできないので、厳密には自分のモノになったとは言えない。仮登記などを利用しても同じである。
●農地転用。農地を農地でないものに地目変換した上で取得。これも農業委員会の許可が必要なので、市街化区域等でない限り、そう安々とはいかない。

田舎物件を扱う不動産屋は、仮登記などで対処(?)していることが多いようである。競売では仮登記は使えない。闇小作や仮登記でも、貸主・売主に(不動産用語ではなく普通の意味での)悪意が無ければ滅多なことはないと思われます。
ちなみに、対象不動産が農地に該当するかどうかは、登記簿上の地目ではなく、現況で判断されます。また、市街化区域内においては、現況が宅地でも登記簿上の地目が田畑であれば、農地法の適用を受けることになるようです。

――――――――――

<農地取得に関する法律>

土地は持ち主の好きなように使えるわけではありません。

国土利用計画法
都市計画法
農地法により、

土地の用途は決められています(12種類の用途地域)。つまり、地域ごとに土地の使い方が定められており、その定めに従った使用方法しか認められていないということです。この法律によって、住宅地の真ん中に工場が建つことはなく、工場地帯の真ん中に住宅や病院が建つことがないのです。

土地の用途が決まっていても、一定の条件をクリアすることで、農地を宅地に変更することが可能です。
これを農地転用(=農転)と呼びます。

<土地にまつわる様々な法律>

●農地法:
農業生産力の低下を防ぎ、農地の無秩序な転用や乱用を防ぐための法律。耕作者の農地取得を推進し、その権利を保護し、地位の安定を図る。宅地等への転用を制限。

●都市計画法:
住みよい街づくりをするために、都市計画区域を指定し、都市計画を決定し、制限や事業を行っていく。実際に建物が建てられるのか建てられないのかを規定した法律。

●国土利用計画法:
土地の投機的取引や地価の高騰が人々の生活に及ぼす弊害をなくし、適正かつ合理的な土地利用の確保を図るための法律。土地利用を制限している。

<市街化区域とは?>

住居や建物がすでに建ち、市街化が進んでいる区域、または今後およそ10年いないに計画的・優先的に市街化を勧めるための地域。
この市街化区域内であれば、原則的には住宅を建てることができます。

<市街化調整区域とは?>

市街化区域以外の地域を市街化調整区域と呼びます。ここには原則建物を建てられないことになっています。

――――――――――――

<農地を転売する際の手続き>

農地:
田畑のように耕作される土地のこと。農地法により、これらは勝手に売買できない。

以下の選択肢がある。

①農地を農地として売却する:
買主が農地所有権を取得して農地として売却ができる場合は、農業委員会または都道府県知事の許可が必要になる。

②農地を宅地として売却する:
農地を消滅させるには、都道府県知事または農林水産大臣の許可が必要になる。

※どちらにしろ、農地の売買は許可が必要になるということ。

――――――――――――

<農地法・都市計画法による手続きの詳細>

1.農地を農地以外の利用目的に変更する場合の手続き:

●住宅・店舗等の建物がある場合 → 都市計画法の規定による開発手続 & 農地法の規定による農地転用手続
●駐車場・資材置場等建築物のない場合 → 農地法による転用手続

2.市街化区域内にある農地の利用目的を変更する手続き:

●所有者が、自己のために利用目的を変更する → 農地法 第4条届出
●譲渡・賃貸等第三者が利用目的を変更する場合 → 農地法 第5条届出

3.市街化調整区域内にある農地の利用目的を変更する手続き:

●農地を現況のまま農業権利者へ譲渡・賃貸する場合 → 農地法 第3条許可
●所有者が、自己のために利用目的を変更する場合 → 農地法 第4条許可
●譲渡・賃貸等第三者が利用目的を変更する場合 → 農地法 第5条許可

4.都市計画法による開発手続き(市街化区域内農地):

●開発する土地が一定以上の規模の場合 → 開発行為許可

5.都市計画法による開発手続き (市街化調整区域内農地)

●土地造成などにより土地の区画の形を変更する場合 → 開発行為許可
●軽微な整地行為で土地の区画の形を変更しない場合 → 建築許可

市街化調整区域決定日以前からの宅地で、一定の要件を備えた場合 → 既存宅地確認の申請
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