後藤 秀孝
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JAPAN
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【不動産査定 まとめ】
2012-09-10 Mon 21:03
まとめ:

売却なら現状有姿、持ってけ価格から値引き発生。

賃貸物件として使用するには、内装・設備面でまだまだ手を加えなければならない。
壁紙交換、和室の畳をフローリング化、
床板へたっている箇所を補強、
水周り(キッチン・洗面)交換、フロに追い炊き機能・シャワーを追加する、など。

また、最近のトレンドとして、
「ペット可能物件」
の有用性が挙げられる。

ペットオーナーは主に、

①裕福な方が多い
②敷金を3ヶ月分頂くなど、借主に不利と見える条件ものんでくれる
③ペット可の物件は未だ希少なために「ここしかないなら、ま、いっか」と妥協する場合も
④退去に際して修繕・清掃の他、家屋消毒の必要性があるが、その責任も果たしてくれ易い

と言うことでお勧めされました。


後藤は上記以外にも、

ご高齢者歓迎物件
外国人OK物件

という要素含めて検討しています。



●11:00 Mホーム Iさん:競売の入札価額計算宜しく、計算書を持参頂きました。

①土地
O市M ○95―○0
宅地 約80m2
平成24年1月1日現在 近傍宅地価格 13,500円/m2
土地価格 80m2 × 13,500円 = 1,084,000円

②建物
居宅 延べ 約76m2
家屋番号 ○95―○0
木造瓦葺2階建て
平成2年○月 新築

建物価格 = 再調達原価 × 経年残価率 × 面積

150,000 × 0.208 × 76.17m2 = 2,376,500円
*建物は再調達価格:150,000円、耐用年数25年で評価。

③土地建物 計
土地価格 + 建物価格
1,084,000円 + 2,376,500円 =3,460,500円

④売却価格
3,460,500円 + リフォーム費用 + 利益

賃貸も可。賃貸手数料はお客から仲介手数料1ヶ月分のみ。
売却の場合、手数料は = (最終価額 3% + 60,000円) × 消費税 1.05

第一号発見した栃木Gentleman。地元に根付いた<2>号不動産。
ご自身 競売も嗜み、その知識を活用して他社の競売入札を助けることも。
単なるエンドユーザー販売網だけでなく、他不動産業者、銀行(栃木銀行)等を通じた売り主・買い主の情報ネットワークも持つ。


●15:00 T不動産 Tさん

ペット可物件とし、ハイエンド狙いにしてはどうか。

ペット・ハイエンドのメリット:
①金払いが良い。
e.g. 家賃上乗せ可。
②滞納が少ない:
e.g. ペットを飼える資金力+良識人。
③(家屋に傷がついても)元が取れる:
e.g. 敷金3ヶ月可、立退きに際して追加費用(ハウスクリーニングの他に殺菌消毒費等)負担してくれる。

デメリット:
①猫は柱も含め引っ掻く(柱に傷が残る)
②犬は臭い(尿臭含む)。またフローリングダッシュで疵が付く
よって小型犬(屋内)。車庫内であれば中型犬もOKとする


●15:30~ (有)N N社長

自身競売を行なう。
「畳代え=サンジョウ畳なら¥2,500~/畳でやってくれるよ」
「畳屋のチラシ、たまに入ってるでしょう?」とN氏。


●15:30~ E住宅 Nさん

「現状有姿だと500万はきついのではないか」
「見せ価額として500万、で今のお客さんは必ず値引きが来るから、落とし所を450万とかに設定するか」
「キッチン棚、白で塗装しちゃえば○」
「アパマンのメール会員、3,000名。新着情報として流せる」


●16:00~ 株式会社H Kさん、株式会社S I営業主任

「賃貸狙いならば、結構内装に手を入れなければならない」
「賃貸、やはり借家人による」
「ペット可物件にすれば引き合いは増える」

「学校区から遠い。ファミリー・お子さん連れは敬遠するかも」
「車2台が県のスタンダード。近隣の駐車場(4,500/月)も込みで50,000円、とかは魅力的なはず」
「境界、壁に囲まれて判然とせずだが、何となく場所は分かる」
「エアコン搭載物件は喜ばれる。が、保守修理も大家持ち」
「鍵を借りる/貸すこと」「鍵ボックスをつけ、ナンバーを教えること?」

――――――――――

どの業者も、

「リフォーム一息ついたら連絡下さい」

とのこと。H には作業工程も含め連絡を密にとる。
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