後藤 秀孝
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JAPAN
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【4戸目】
2012-05-30 Wed 22:50
後藤個人の記録として残す。


今回の物件購入への指針は、3戸目の物件を手に入れた時に決定された。
全くの奇遇な運命により、栃木県内のほぼ同一地域に競売物件が出た。平米、築年数共にほぼ同じ。

ただし、ゴミ屋敷。キッチン、二階洋室などに所狭しと積み上げられたゴミ袋が参考資料に映し出されていた。普通、期間入札に向かう個人投資家は避ける物件であり、転売目的の不動産業者であれば強制執行にいくら上乗せして見なければならないか…。しかも地方の不動産物件価額がどんどん下がる中、少しでもコスト上昇を避けねばならぬのに、

強制執行

執行官の人件費(10万程度?)
予納金(執行官の小口資金、前納8万~)
強制執行費(業者。15万~。ゴミ屋敷には50万見込む…)
倉庫費(全ての動産を一時保管。場所と物量によるが…)
動産の競売(落札者が買い取り要)
動産の処分(買取後廃棄)
裁判所の手続き
鍵屋の出張費(1.5万~)
鍵交換(1万~)

なんだかんだ言ってやっぱ100万、とか。

しかも物件を即転売すると税金がかかる。5年未満の転売(短期譲渡)は税率が39%(所得税30%、住民税9%)と高い。5年以上(長期譲渡)でも20%(所15%、住5%)だが、それでも先例の約半分である。不動産業者は土地価格を操作したりして税率を最小にする手練に長けているが、それでも旨みが殆どない取引となってしまうだろう。


と、そこまでが普通の人の思考。


後藤が異なったのは、恐らく競売アリーナの参加者の誰も持っていなかった情報を、ふとしたきっかけで手に入れていたこと。
3戸目の物件入手時に関った役所福祉課の担当ケースワーカーが口を滑らした、「同じ地域にもう一人(保護受給の方が)いるんだよね…」という言葉から。

過去にゴミ屋敷に住む人間で、生保受給ではない人を見たことがなかったこともあり、「恐らく競売にかけられている彼だ…」とピンと来ました。市役所福祉課のケースワーカーがバックアップしてくれるのなら、これほど心強いことはない。次の居所を見つける、引越しの費用を負担する、その他その他…。色々頼りにできるはず。

ならば怖れることは何もない。そう思い、売却基準価額より8%割り引いた金額でトライ。「こんな物件であっても、買受可能価額(売却基準価額より20%割り引いた値段)で落札を狙う底値ハンターは複数いる」と判断した結果だった。また後藤の手持ちカードローンで出せる限度の金額でもあった。アリーナの参加者としては小口、弱気値だろう。が、自分としては勝負値。逡巡と確信の入り混じった入札額だった。

そして開札日。ネットで落札者の入札額を見る。


……

…あった。

下四桁を「8,068(ハレルヤ)」とした入札額が、ひっそりと表示されていた。

―――――――――

3戸目の物件、残金支払日=所有権移転日、5月25日。

その日の午後、4戸目の物件占有者にファーストコンタクトをすべく現地に向かう。
まだ5PM位であり、曇天・雨天ながら空は明るい。部屋の中に明かりでもつけば、居室内に人がいることが確認できるのだが…。

と思って電気メーターに目を走らせると、ぐるぐる状態である。これは待機電力だけではない。いるんだろうな。そう思い、ドアを叩く。
「OOさん、こんにちは!」「OOさん、いらっしゃいますかー!!」とほぼ大声、低音・ドスを利かせて。

挨拶の後、ドア内の音に耳を澄ます。


……カサッ

ん…?

いるね。いるよね。今の気配。

でも最初なので、それほどしつこくしない。「こんにちは!手紙を置いておきますよ!」と郵便受けに準備してきた封筒を残す。

そして、一旦退却。


…と思わせといて。
30分、雨の中時間を潰して後、再度トライ。

先ほど残した封筒に目をやると、あれ?もう回収してんじゃん!よし。これで在宅確認OK!!もう一度呼びかける!

「OOさーん!こんにちはー!!」

これには大分驚いただろうね。室内からさらに大きな気配音がしたのは、気のせいではない。

でも出てこない…。


地域生活支援センター勤務の間に身に着けた習慣だが、目的の利用者が不在のとき、ドアにメモを残す。来訪したよ、最近元気、連絡くれ、など伝えるべく。同様に、占有者に向けたメモを残し、今度こそその場を去った。

たぶん、返事は来ないだろう。
最悪、強制執行を視野に入れて動かねば。それも速やかに…。

そう決意してその日は帰還した。

―――――――――

次の日。

トポス教会の炊き出し準備、その手伝いを開始するという矢先に。連絡先非表示で、携帯に電話アリ。

ん?これは…!と思い応えてみると、OOさんだった。
あのゴミ屋敷からは想像できない、折り目正しい話し方の男性。「これから、転居も含めた今後の話をしていきましょう」「書面にて合意してもらえれば、ゴミ処理はこちらでしますから」等こちらの意向を伝え、相手の連絡先を確認してから電話を切った。

「何とかなる。神さま、これは何とかなる。」

そう確信できた瞬間だった。

―――――――――

続き。
上記占有者さん宛て、手紙送付。内容は立退きに関して。

①残置物の全廃棄を明記した約定書(草稿)。
②(生保受給でも大丈夫な物件を持っている)賃貸不動産会社数社の連絡先。
③①をしっかりしてくれれば、引越し代金に関してはこちらで面倒見る旨のメッセージ。

等を記載。

―――――――――

6月11日、占有者さんへ電話連絡。相変わらず留守電。手紙が届いたかどうかの確認と、引越しの労苦があれば相談に乗る旨繰り返した。

と言うのも、「生活保護受給」で「保証人なし」。「家賃保証会社の審査も通るかどうか」。そうなると大家さんの意向にも依るが、物件探しで大分不利になること否めない。ネット環境もないだろうから、ある程度下調べ済みの不動産屋情報を手紙に含めてあった。

そんな思惑は空振りに終わり、どうやら先方さん、知り合いの伝で既に間借りできる家屋を見つけてきていた。引越しもゴミが大半なので、持ち出しは少ないと言う。

ただし、福祉事務所のCWと話した際、「まだ落札人に所有権が移っていないのだから、書面で通達来るまで住み続ければいい」とも言われたそうだ。正しい。ならば早速残金支払い(=その期日で所有権移動)を済ませねばならない。

―――――――――

6月  日、宇都宮裁判所へ行って残金の支払い。
提出すべき必要書類は下記:

①住民票
②印鑑(入札時に使ったもの)
③全部事項証明書(土地・建物の登記簿謄本 各1通)
④固定資産評価証明書(管轄する役所で発行)
⑤申請用紙
⑥入札金額の残金(振込みか現金持込か。今回は現金持込、裁判所1F 会計にて支払い)
⑦登録免許税
 (④の評価額(1000円未満切捨て)×税率2%、プラス抹消登記 2,000円(1,000×2件)。)
⑧切手(今回は 1,050+560+510円)

ここで重要な教訓があるのだが。
⑦の登録免許税は印紙で支払う。この印紙は宇都宮裁判所 隣の法務局で買うよう促されるが、騙されてはいけない。

実は印紙は、金券ショップでも購入できる。
不動産売買等 計算の基となる価額が高額な商品は、たとえ5%引きであってもインパクトありだ。

ちなみに後藤はその手法を帰り道に寄った金券ショップで気付き、約3,000円を無為に喪失した。次回こそはリベンジする。

脱線した。元に戻す。
裁判所からの申請済書を受け取り、「1週間ほどで登記識別情報通知が来る」旨職員から確認して帰還。その帰り道で、準備してあった手紙(一通は市役所、一通は占有者宛て)に領収と済み書のコピーを同封、送付した。

これで競売の登記としては完了。あとは立退きだ。

―――――――――

占有者に電話。同封した書類の確認と、同様の文書を福祉事務所にも送ってあることを伝えた。

その上で、最終的な退去の日程・段取り等について話す。論点は以下:
①占有者が持参する物量
②輸送手段
③約定書 調印
④そのために双方の印鑑証明
⑤合鍵×1

①に関しては身の回りの品、あと最低限の家電と話していた。粗大ゴミ処理には金がかかるので、「役所からは家具什器費はでないから、壊れていない物はできるだけもって行きなさい」と促す。
②輸送手段は赤帽トラック一台。2時間の枠で12,000円也。時間オーバーすると、30分ごとに1580円かかるとのこと。安い安い。

③④⑤については、6月25日(月)を引渡し日(最終退去日)として合意し、午前10時に現地にて調印、引渡しとする。

当日はその後、すぐに室内のゴミの仕分けを行なう。手袋・マスクをはじめ、ゴミ袋を大量に持参する。

―――――――――

仕分け後のゴミをどうするか。それが課題の一つだった。市の清掃局はトラックを回してくれない。反対に「トラックを借りるなりして可燃ごみは持ってきなさい。ただで焼却してあげる」ですと。

後藤は免許なし(海外で乗っていたが)なので友人に頼む。4t車一台、一便で済むべき物量だろうと読む。仕分けの際写真撮影し、だいたいの立米・粗大ごみの種類や個数を共有しておく。
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