後藤 秀孝
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JAPAN
【競売物件の入札価額 計算書】
2012-01-24 Tue 22:24
競売物件の入札価額 計算書。後藤個人の記録のため掲載。
【入札価格の決め方】

競売における、不動産業者が行う一般的な入札価格の算出法を説明。競売事例で、入札価格のしくみを理解頂けます。(入札者の内7割が不動産業者です)

物件事例

所有者居住の土地付き一戸建て物件の入札額を求めるケース
最低売却価格:284万円
特   徴:所有者居住
最 寄 駅:徒歩10分
立   地:第一種住居地域/中規模なスーパーや商業施設がある住宅地域
地   形:整形
間   口:南西市道4~6mt幅、接道約6メートル
建   物:木造2階建て
延べ床面積:延べ床面積72平方メートル
建 築 年:1984年10月築、28年

【入札価格の算出法】

業者の入札価格
=物件の相場(市場価格)-諸経費の合計額-利益

1、物件の市場価格(相場)を本例では、600~850万円と設定します。

→ 市場価格算出の概略

(1)土地の価格
土地の坪単価を20万円とします。(24.2~16.2 by Suumo)
土地の総額は、20万円×30坪=600万円となります。
Or.
土地の坪単価を13.2万円とします。(路線価 40,000/m2 by H22財産評価基準書/路線価一覧
    土地の総額は、13.2万円×30坪=396万円となります。

(2)建物の現在価格を求めます。
(耐用年数を25年として、諸設備などは考慮外)
現在建築する場合の建築費の坪単価を30万円とすると、 新築価格は、30万円×25坪=約750万円
築後28年経過していますので減価償却終了、
0万円が建物の現在の価格となります。

   *減価償却中の物件ならば: 
     750万円 X (1-(築20年/25年))
     =750 X (100%-(80%))
     =750 X 20%
     建物の現在価格=150万円、等

(3)土地建物の合計額は、
  600万円+0万円=600万円。
Or.
  396万円+0万円=396万円。
この金額を一応相場とみます。(例外あり)

Or.
(a)類似中古物件の市場価格
◎駅歩8分、90/120 m2、4LDK、1992年築=850万
◎駅歩12分、72/180 m2、4DK、1983年築=980万

2、この物件を購入して商品化するための諸経費を求めます。 
経 費 金額(仮定です) 備 考
立退費用 50~100万円 強制執行を前提に100万円計上
実際には30万までに収まるように努力致します
登記費用 12万円 登録免許税を含みます
不動産取得税 16万円 物件によりまちまちです
リフオーム代 50~100万円 業者により、予算のかけ方が違います。解体費用となる場合もあります。
仲介手数料 16万円
雑費 10万円
合 計 154~254万円 諸経費合計額を200万円とします

3、入札価額の決定

A業者がこの物件を転売して得る利益を仮に¥100万円見込むとします。
600万円 - 200万円 - 100万円 =300万円
396万円 - 200万円 - 100万円 =96万円 Busted

B業者はこの物件を転売して得る利益を仮に¥200万円見込むとします。
850万円 - 200万円 - 200万円 =450万円

(物件の相場)-(諸経費の合計額)-(利益)=(業者の入札価格)

業者の入札価額は、300~450万円前後となります。

個人の入札価格は仲介手数料&利益分を差し引いた入札になりますので業者の入札価格を上まわり、落札できる可能性が高くなります。
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