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2011-08-16 Tue 09:30
（前回よりの続き。）
【Ｂ．メインバンクの作り方】（藤山氏著書 より） 原則： ◎銀行にとっての「本当のお客様」＝お金を借り、利子を払う個人。 （≠預金をする人。ではない。） ◎良い関係形成のため、銀行に対して「有言」「実行」「長期安定」の姿勢を示すこと。 ――――― To Dos： ◎地元の信用金庫を検討する。 －担当者の異動が少ない。 －異動後もエリア限定のため連絡は取れるはず。 －営業ノルマは大手に比べ低く、 －小規模オーナーであっても対応してくれる。 ◎確定申告（不動産所得）を必ず行なう。（長期安定の証） ◎家賃振込みをその銀行に指定。 ◎給与振込みや公租公課の振込みもそこに指定。 ◎定期預金、つき3万円以上を実行。 ◎（自費）購入計画時より情報共有する。（有言・実行） ――――― メインバンク化の証： ◎融資担当者から「お金を借りて下さい」という連絡が入る。 更にもう一歩： ◎国民政策金融公庫（http://www.jfc.go.jp/）と労働信用金庫（http://all.rokin.or.jp/）の併用を検討。 ＝他県にまたがる物件購入に必要。 メインバンクよりアドバイスを貰う。 【まとめ】 収益物件を対象にした銀行融資は、 ①借主の財務状況 ②購入物件の担保価値 ③事業計画 を総合的に判断して、最終的な融資金額が決定されます。 中でも、後藤がその重要性を思い知らされたのが、自己資金の多寡。 初期の投資家には越えねばならない壁です。 自己資金が潤沢にあれば、上記繰り返しになりますが、 銀行は 融資額を下げ、 融資期間を短くすることで、 可能被害を最小化できます。 また、どちらにしろ物件市価には約3割ほどの、 －事務所経費（不動産仲介手数料、登記費用、固定資産税…） －リフォーム代 が必要ですから、自己資金の力は不可欠なのです。 ですから、皆さん。 最初の2～物件は、全額自己資金（つまり貯金！）で購入し経営。 確定申告できちっと不動産所得の申請を行なう。 そこからの実績とキャッシュフローで、その後の物件取得を実施していくこと。 また物件選択については、ひたすら「正攻法」で。 ①良い物件（＊）を ②安く提供し ③常に入居させておく ことが成功の鍵ですから。 それを果たせない物件を掴んでしまい、奇策や邪道、思惑のみで回そうとすれば、破綻します。 不動産はまさに、「王道ビジネス」だからです。 以上。お付き合い感謝します。 （＊）立地、内装、設備、築年数、利便性…自分が住みたいと思える家ですか？ スポンサーサイト
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