後藤 秀孝
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JAPAN
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【Utilizing OPM(Other People's Money)】続編
2011-08-16 Tue 09:30
前回よりの続き。
【B.メインバンクの作り方】(藤山氏著書 より)

原則:
◎銀行にとっての「本当のお客様」=お金を借り、利子を払う個人。
(≠預金をする人。ではない。)

◎良い関係形成のため、銀行に対して「有言」「実行」「長期安定」の姿勢を示すこと。



―――――
To Dos:
◎地元の信用金庫を検討する。
 -担当者の異動が少ない。
 -異動後もエリア限定のため連絡は取れるはず。
 -営業ノルマは大手に比べ低く、
 -小規模オーナーであっても対応してくれる。

◎確定申告(不動産所得)を必ず行なう。(長期安定の証)

◎家賃振込みをその銀行に指定。

◎給与振込みや公租公課の振込みもそこに指定。

◎定期預金、つき3万円以上を実行。

◎(自費)購入計画時より情報共有する。(有言・実行)
―――――
メインバンク化の証:
◎融資担当者から「お金を借りて下さい」という連絡が入る。

更にもう一歩:
◎国民政策金融公庫(http://www.jfc.go.jp/)と労働信用金庫(http://all.rokin.or.jp/)の併用を検討。
=他県にまたがる物件購入に必要。
メインバンクよりアドバイスを貰う。



【まとめ】

収益物件を対象にした銀行融資は、

①借主の財務状況
②購入物件の担保価値
③事業計画

を総合的に判断して、最終的な融資金額が決定されます。


中でも、後藤がその重要性を思い知らされたのが、自己資金の多寡。
初期の投資家には越えねばならない壁です。

自己資金が潤沢にあれば、上記繰り返しになりますが、

銀行は 融資額を下げ、
融資期間を短くすることで、
可能被害を最小化できます。

また、どちらにしろ物件市価には約3割ほどの、
 -事務所経費(不動産仲介手数料、登記費用、固定資産税…)
 -リフォーム代
が必要ですから、自己資金の力は不可欠なのです。


ですから、皆さん。

最初の2~物件は、全額自己資金(つまり貯金!)で購入し経営。
確定申告できちっと不動産所得の申請を行なう。

そこからの実績とキャッシュフローで、その後の物件取得を実施していくこと。


また物件選択については、ひたすら「正攻法」で。

 ①良い物件(*)を
 ②安く提供し
 ③常に入居させておく

ことが成功の鍵ですから。

それを果たせない物件を掴んでしまい、奇策や邪道、思惑のみで回そうとすれば、破綻します。

不動産はまさに、「王道ビジネス」だからです。


以上。お付き合い感謝します。

(*)立地、内装、設備、築年数、利便性…自分が住みたいと思える家ですか?
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