後藤 秀孝
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JAPAN
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【Utilizing OPM(Other People's Money)】
2011-08-15 Mon 09:20
今日は前回の記事(ラットレースから抜け出すために)から更に一歩進んで。

投資用物件購入時の銀行融資について

最近勉強させられたことを記録します。

【A.投資用物件の融資検討時に、銀行サイドが考慮する条件】

以下、K信用金庫 融資担当者発言のザクギリ要約:

投資用物件の融資検討時に、銀行サイドは

①借主の財務状況
②購入物件の担保価値
③事業計画


の三点を考慮します。
―――――――――――――




①借主の財務状況 とは:

 ◎購入時自己資金
 ◎自身のキャッシュフロー

 の二つであり、端的に
 「あなた、支払い期間中にBust(破綻)しないよね?」
 ということへの裏付けが欲しいわけです。

 もし取引暦が浅く、信用が得られていない人間に対しては、ローン金額と融資期間をできるだけ小さくし、万一の時の銀行への被害を最小化したいという思惑の元、審査しますし、

 反対に取引暦が長く、かつ毎月のキャッシュフローが融資金利を優に上回る人間に対しては、中長期に渡って金利収入を得るため優遇し、どれだけ借りてもらえるか(=My 営業成績)を念頭に取引するのでしょう。


②購入物件の担保価値 とは:

 ◎審査基準価(市価とは異なる)に係数をかけた金額

 e.g.、基準価
 ×自家用係数(仮に0.7とする)
 ×投資物件係数(0.85。自宅購入ならば加えない)
 =融資金額上限


 ◎その審査基準価を左右する要素

 e.g.、再販価値。もし再販時不利な/制約がつく住宅は価値が下がる。

 -路線価/人気度
 -市街化調整区域とそれにまつわる再建築制限(銀行の独自調査要。建てられた経緯、再建築条件…)
 -接道状況の良し悪し
 -建蔽率違反や未登記物件の有無(→取り壊し/登記要)
 -周辺環境(用水路、工場、高圧線、日照、利便性、その他)

などが考慮の対象に。


③事業計画 とは:すなわち、

 ◎家賃を幾らに設定して、
 ◎どの位の期間で資本回収していくつもりなのか
 ◎その計画は現実的なものか

ということが審議されます。
これは月々のキャッシュフローにも関わることですので、注視されます。

(次号では更に踏み込んで、この銀行との取引について詳細を明らかにします)
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