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後藤 秀孝
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JAPAN
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【アホの一念】
2018-08-09 Thu 21:53
不動産賃貸業を始めて、既に13年目になる。

才能のある若者たちが、ガンガン融資を引いて既に何億とヤッているのを尻目に、
藤山師匠、加藤ひろあき師匠らの教えに従い築古戸建(=ボロ物件)投資を進め、ひたすら知識と自分の目利き・修繕・交渉能力を磨いた13年だった。

その甲斐あってか、今回栃木県小山市の、競売落札物件を売却に成功し、小金を掴んだ。
その小金を撒き餌に使い、一棟物へ移行を図るべく日夜、物件検索・内見訪問・鬼指(鬼の指値。素人が考えられないような安値で買いを入れる事)を繰り返してきた。

下記はその一旦である。

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●2018/06/27、千葉県柏市の3戸アパート。表示価格 780万円。1階、二部屋を壁ぶち抜いてくもんの教室に使っていた。内見で、耐震強度に問題はなく壁も再生できることを確認し、融資の取り付けに奔走。
日本政策金融公庫の担当者に自己資金の薄さをボロクソ言われ、断念。「俺は必ず戻って来るぞ」と捨て台詞を残し去る。

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● 同 7/09、春日部市六軒町の元レオパレス物件、表示価格 2,180万円。現オーナーは中国の方で、競売で1,498万位で落札。1年ほぼ全空で、管理も×。
損切りの狼狽売りを狙い、物件の不備のみならず、界壁問題・オーナー団体訴訟などを論い、924万で鬼指(=58%値引き)。却下される。と言うか返事すら来ない。

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● 同 7/13、埼玉県熊谷市、高崎線の線路沿い物件。1/6戸 居住中。L字型の二筆の土地。建築有効面積狭く、通路部分も並列駐車は無理。1階の二部屋はオーナーがDIY 魔改造を加え、恐ろしい外見になっている
(押入れが室内洗濯機置き場になっている。お風呂場にトイレを無理やり併設、ユニットバス的になっている、バランス釜風呂をハツッて、風呂桶を後付け。でも隙間が開いていて高齢者には使用不能、等)。
1,200万額面だが、買うとしても(土地値800万 マイナス 解体費用100万)位は指すだろう。これは放置プレー中。

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● 同 8/7、千葉県柏市。3軒、同市内にある物件を撫で斬りにする。
①本命の酒井根、3戸アパート。屋根は陶器瓦、外壁コーキング◎、室内リフォーム済みで超キレイ。
1F1室に心的瑕疵あり。2F2室は空室中。額面850万円。高台の上、龍光寺を見下す立地。渡る風がすがすがしい。コンビニも駐車場も無いがそれもまた潔し。買う。

20180809220820f7a.jpg


②増尾台駅歩6分の草ボーボーアパート。額面1,500万位から、土地(古家付き)に格下げされ1,000万円になっていたので、覗きにいく。
…草だ。外壁、写真では一面のみ草だったが、それが全周草だ。屋根まで草だろう。勝手に不法侵入してドアノブを握ると、あれ開いている。もちろん入る。と内壁まで落ちていた。
職人の道具と、作業場らしきものが残されていた。俺のような無謀なチャレンジャーが再生するつもりだったが、頓挫して諦めたのだろう。これはもう手がつけられず。却下。

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③柏市高田の戸建、額面350万円。所有者が在中。売却したら退去予定。
悪くは無い。オーナーがちょこちょこ魔改造。昔の俺なら鬼指250万位で落とせたら買うだろう。だが今はお金のスピードを上げるために、アパート狙いだ。

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これらの物件訪問/内見に行くまでに、少なくともその20倍は物件情報を精査している。
最近は利回りのみならず、主に用途地域/路線価と融資可能性の評価をして高速スキャンしている。

融資相談をする物件に関しては更に、収支シュミレーション、市区町の人口推移、利便性検証、ハザードマップ確認、家賃/空室/公共交通機関の調査等を行なう。


そして今日。幸いな事に、

上記①の酒井根アパートがマイルド指値で買い付け通った。
後は商工中金、公庫の融資付けだ。すでに各行打診してあり、商工中金浦和には明日14:50PM訪問する。

―――――

インドネシアのバリ島在中。大富豪アニキの教えの中に、「一日14時間以上働きまくれ」がある。
「8時間勤務の後に、人脈・知識・能力の広がる副業をして、ついでに独立のためのお金も貯めちゃおう!」と言う事であるが、

俺の場合は気付けば、自分事業である不動産賃貸業でボーボー火が着くほど働いていた。

そのお陰で、

俺は(5年+1月1日)所有した「一戸」売却すると、
融資引いて少なくとも「三戸」買える。その自信が持てた。

累進課税になるのであまり売却の連発はできないが、
「一戸を三戸以上と交換できる能力」、「藁しべハイエナ」が発現した。みたいな状態である。

このレベルが「2018夏の俺」。時間は掛かるし、保守的だが、不況対応の俺らしい投資スタイル。
これからも毎年研鑽を重ねていくとして、俺はどこまで辿り着けるだろうか。

主に在って。
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