後藤 秀孝
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JAPAN
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<鶴声>
2017-08-17 Thu 19:12
公庫の融資姿勢、一担当者の意見

金融庁の鶴の一言、
「不動産投資に流れ込んだ、歪んだ資金の流れ(*)は今後、融資厳格化で絞めます」に忠実に。

と言うか金貸しとして当然の「収益性リドルに答えられない申請者はダメ出す」へと変わった。のが改めて明らかになりました。


(*) 短期売買でキャピタルゲイン狙い、
節税目的のクソ田舎アパート乱立(業者主導)、
=X罰します♪
そこに金出した金融機関も、監査等で厳しく絞めあげます♪

今回の調査から得られた「融資姿勢の現状(一担当者曰く)」を共有してみたく。

①単体での収益性!
②築古はやっぱりだめだ?
③融資期間10(Max 15)年で、毎月のキャッシュプラス?

ーーーーー

分かる人には分かるだろう。
上記①~③命題はそれぞれが相反しており、融資頼みでは実現可能性がない事に・・・。

①単体での収益性!
キーワードは「事業単体」。
つまり「一不動産の収支計算のみで黒字である」と言う事。

複数物件所有者で、他からの補填で、とか、
給与収入がこれだけあるので、とか、

考慮しないで。と言う評価方法。

今回は「修繕費」で申請してみたが、「修繕する事でどれだけ収益性が改善するか」「黒字化に貢献するのか」が融資可否のテーマとなりました。

(比較的融資が通り易いであろう)屋根・外壁の修繕も含めて、
「収益性アップに繋がるの?」
「何年で償却/ ブレークイーブンする?」が問われる訳です。

②築古はやっぱりだめだ?
耐用年数切れの、大規模修繕可能性のある物件は、よほど安く/自己資金ぶっこんで/既に修繕されていない限り、ない。

競売物件で安く仕入れ、
「土地値だけって扱いには?」と言う問いに対しては、やはり「収益性」との返事。

しかし、一度空室化必至の競売物件では、<想定家賃→想定利回り>しか出せませんよね?と聞くと、
歯切れ悪く「自己資金の多寡等含めて、ケースバイケース・・・」「全くゼロ、って訳じゃないんですよ・・・?」との回答。

③融資期間10(Max 15)年で、毎月のキャッシュプラス?

じゃあ、築浅/ 耐用年数ありありの物件で、
つまり購入価格高い物で賃貸出したとして、

収益性はどう担保できるの?

利回り=(年額家賃✖0.8)/物件価格

とざっくり計算する訳ですが、
<分母が高額になれば利回りは下がる>
ので現実的ではない。

しかも公庫が宣言する通り、
融資期間10年で(つまり毎月の支払いが多い状態で)、月毎のキャッシュフローが黒字化するか?

と言うと、
◎よほど安く買えているか、
◎よほど自己資金を入れて(=分母を下げて)いるか。

ーーーーー

ま、私見ですが、

公庫は
◎小規模の修繕にのみ有効。
(* 修繕による収益性アップを錦の御旗に、事業計画を書く事!)

◎新築も<単体で>想定家賃/ 利回りを計算、非常に説得力のある資料を作り、
かつ10年で黒字化する低コスト& 自己資金ぶっこみ。が不可欠。

◎築古は他をあたる/ 自己資金で購入。

金融庁の鶴声がない限り、こうしたトレンドが不動産業界を席巻。せざるを得なくなるだろう。これからますます。

改めて、ふっ切れた。

今は所有物件の内容充実、
自己財務状況の改善と、
自己資金の蓄積。それしかない。

ただ、自己資金の薄い、属性も良くない方の新規参入には、

ハードルが限りなく上がってしまった。

その点、俺はスタートが早かった分救われたのだろう。

そう理解、感謝している。
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