後藤 秀孝
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JAPAN
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【Re: 東日本大震災 不動産への影響】
2016-04-11 Mon 06:57
2011.03.11、東関東大震災発生後、5年経過。

その直後から不動産市場に出た影響のまとめ。

<発生直後>

●不動産取引、完全にストップ。
通常、3月は最繁忙期である。だが2011年は静止、どころか、
既契約分、様子見。商談休止、白紙解約が続出。




●3月決算期に発生した地震であり、特に大手ディベロッパーなど、業績に悪影響。株価低迷に拍車。

〈ディベロッパー〉

●大手ディベロッパー
=予め土地を仕込んでおき、
そこに分譲やらマンション建築やらの事業計画を載せ、
自転車操業的に銀行から資金繰りしている。
顧客の大半が解約=キャッシュフロー停止=Bust。

●大手ディベロッパー経営陣、
この流れが読めたため、来期以降用に取得していた事業用地を白紙撤回(手付けは流れる)する企業続出。
もしくは、既に取得済みの事業用地を売却。土地代回収・借入金の軽減を図った。

●事業推進の見通し立たず、土地の仕入れを見送る大手が多数。事業用地取得、急減。

●資金繰りに暗雲。新築建物への需要がない状態で、顧客から引き渡し資金を回収する目処も立たない。
なのに建築資材や住設機器は入手困難であり、価格も上昇する。

利益確保に不安を抱えたまま新規土地購入の借金の重荷を負えば、将来的な経営に支障を来たす。
ならば不要な土地は売り払い、不要な人材も解雇し、留保・静観するのが多数であった。

●その企業に経営体力があれば、仕入済みの事業用地をそのまま保有・塩漬けする選択肢もあった。

●土地価格の低下傾向が鮮明に。

●マンションディベロッパー、販売用広告を自粛。モデルルームも閉鎖。

〈被災地近県〉

●被災地近辺(特に通勤圏内)の賃貸住宅は、活況。
建物の損壊、原発事故等で住宅の絶対数低減=近県の賃貸住宅へ。

「即入居可」物件はあっという間に埋まった。

●オフィスビルも同様、被災したビルから被害のなかったビルへ移転する企業が続出。

●解体工事件数、査定依頼が急増。

●原発特需:郡山、原発周辺からの住民が避難、また被災した地元住民の住み替えのニーズが高まり入居希望者が殺到。

●被災地周辺の震災特需:一過性のもの。
地価は地域の経済力の反映であり、人口・雇用が増加しない限り低迷する。

〈全国〉

●売却依頼の案件、個人住宅や寮、保養所などは、
家族や知人、社員の仮住まいとして使うため売却取り下げするケースも。

●震災・津波被害で多くの住宅が一気に失われたため、大量の住宅需要が被災地周辺に生まれ、供給不足も伴い一部では物件価格・地価上昇が見られた。

●福島・近県、被爆の危険性から、妻と子どもだけ非難させる世帯も続出した。
フクイチで沖縄のマンションが売れる。という現象。

●富裕層、避難場所としてセカンドハウス購入。軽井沢など山間の別荘も売れた。

〈物流・資材設備・リフォーム〉

●建築資材、住宅設備機器の供給がストップ。
被災地にあった工場・生産拠点が操業停止になり、再開の見通し無し。
この地域の工場でしか作られていない必需パーツのラインストップ。全国・全世界で仕掛り品(=未完成品)が増大するとともに、被災地でない場所でも生産ラインを停止する動き。

●鉄道、道路、通信、空港、港湾等のインフラにも深刻な影響。ガソリン不足が物流低下に拍車をかける。

●停電。様々な経済活動が麻痺。

●建設途中の住宅、資材入手見通しが立たず。引き渡しスケジュールの変更、延期。

●中小零細の工務店、引き渡しができず資金繰り悪化、倒産。

●リフォーム業者も各種資材が入手困難に。

●賃貸業、3月は転出転入の繁忙期。リフォームが進まず、完成時期を逃すに当たり、3月入居予定のテナントが困惑・解約するケースも多かった。

●資機材供給の目処が立たない=新規着工戸数低下。

●建築資材・住宅設備関連の供給問題、震災後1か月を過ぎた時点から入手の目処が立ったという報告。

●合板・サッシなど品不足の建材は一時値上がりの傾向。

●アパート建設を計画していた顧客の一部、以後の建築費高騰を見込んで、
旧来の価格水準で結んだ契約を前倒しして発注するケースも。
3月の建築受注が過去最高になったハウスメーカーがあった。

●耐震診断の希望、急増。
耐震化工事・リフォーム希望者が、補助金制度を使っての工事依頼。

●工務店・ハウスメーカー・リフォーム会社、資材・人材の確保に追われる。

〈自粛ムード〉

●混乱が落ち着いた後も、自粛ムードが全国的に拡散。

●住宅建設計画の先送り、キャンセルも出て、静観する姿勢が広がった。

●自粛ムードは全国に波及。
ホテル、観光会社、外食産業、デパート、衣料品店、ゴルフ場、映画館、…等サービス業を圧迫した。

〈内陸部、高台への移動〉

●津波忌避。沿岸部から高台へ移転希望者続出。
東北のみならず、静岡~四国に到る太平洋に面した地域で、沿岸部から内陸部、高台に転居する事例が出た。

●転居組、まず賃貸住宅の入居者から。賃貸ゆえ、負担・縛りも少ないため、震災直後に転居する人も。

●液状化の被害、埋め立て地の他、旧沼地、池跡、湖跡、旧水田跡、旧河川跡などに見られた。
千葉県の浦安市以外にも、神奈川県・栃木県など。山を削った土で谷を埋めた箇所、家屋全壊、等。

液状化、建物のみならず、上下水道などのインフラへのダメージも大。

●地震、津波、液状化は「繰り返す」。地名に水にまつわるNGワードがあれば避ける。

●沿岸部での新規住宅の着工取り止め、契約キャンセル続出。

●沿岸部から内陸部へ、と言う動き、企業へも波及。
生産拠点の移転・分散化も含め、特にラインを止めざるを得なかった製造業(自動車等)が検討、実施。

●沿岸部、産業の空洞化が懸念される。

●社員の生命・安全にも配慮、沿岸部の社宅や寮を移転。特に賃貸物件なら容易に退去、沿岸部から脱出。

●震災直後、仮設住宅の完成見込み立たず→低価格帯の即入居可物件が販売好調→品切れへ。特に内陸部・高台の需要高騰。

●ファミリー向け物件の不足が顕著。賃料便乗で上昇。

●内陸部に事務所・倉庫・工場・駐車場用地を求め、企業の買いが伸びた。

〈超高層マンション〉

●超高層マンション:
これまで巨大地震の被害を受けたことがなかった→評価が定まっていない。

首都圏の超高層マンション:
建物自体の耐震性は証明させた感がある。倒壊事例はなし。

だが柔構造で揺れが大きく、ゆったりした横揺れで船酔いのような症状。
壁面にヒビ、壁紙に亀裂。余震で悪化。
エレベーターが停止。階段を利用せざるを得ず、子どもや高齢者には厳しい住環境になった。
防火扉が誤作動し、廊下に閉じ込められた事例も。
立地により建物へのダメージは万別。
同じ超高層マンションでも、15階以下の中高層階と、16階以上の超高層階では被害に違いが見られた。

これら肉体的・精神的苦痛を味わった入居者は、転居を希望するケースが少なくない。売却、または低層階への転居を希望。

●超高層マンションを投資目的で購入していた投資家は、退去・家賃低下のため資金繰りに窮して Bust。

●企業のオフィスも同様。超高層階から下層階への移転、また転居した事例も出ている。

〈中長期的に〉

●全国的に不動産売却の希望が増えた。
有事の時はとりあえず現金。というロジック。

●不動産の現金化で、東北の親類縁者を支援するための資金作りを図る方も。

●震災前から、所有者の高齢化、所有不動産の採算性悪化、建物の老朽化による資金負担という問題もあり、震災を契機に売却を希望する所有者が急増した。
予想外の災難が自分に降りかかった場合を考え、とりあえず現在の借金をゼロにしておこうという思考も働いた。

●報道によるイメージ悪化:倒壊したマンションや壁面にヒビの入った現場の映像が繰り返し報道され、中古マンションの人気が一気に落ち込んだ。

●マンション入居者による、修繕の話し合いは利害調整がつかず、工事に着工できない、挙句退去が続出するなど、共同住宅特有の問題も発生。その結果、マンションの成約価格は急落した。

●震災以前は利便性の高いマンションへとトレンドは動いていたが、
震災後、戸建て住宅へ改めて脚光が当たった。

しかし、人は忘れる。
沿岸部、液状化した土地、マンション…のニーズは、年を経て増加傾向にある。

●利便性の高いマンションの需要増=高齢化社会の進行も影響。医療、家族に近い場所へ転居する高齢者世帯が増加している。

●マイホームの倒壊や損壊で居住できなくなった人が多く、多額の住宅ローンを背負って被災した人々は、家を失って借金だけ残るケースもあった。

こうした事例が報道されると、住宅購入を考えていた人たちも「物件を所有するリスク」を直視し、「とりあえず賃貸」でリスク回避する判断を下した。

●震災直後から、離婚による自宅の売却も目立った。何があったんでしょうね。

●売却物件増→需給関係に変化→不動産価格下落。

●地盤、また活断層への関心が増す。

●建物の安全性、耐震性への関心が高まる。

●震災後の復興:復興には地域格差が出る。住民の回帰もそれに影響される。
地域による人口回帰の格差は、地域の経済を反映している。その影響は地価・不動産価格にも影響を与える。

●震災後2~3年:復興特需の影響によって地域総生産GDPは震災前の平均を上回る場合もあるが、特需後は足踏みが続いた。

●主要産業が大きな損失を被ると、将来にわたり回復の遅れや経済的低迷につながる。
E.g. 阪神淡路後の神戸港、貨物取扱量が急減。港湾機能が一時的にマヒしたことで、国際競争で取り残され、回復にも時間が掛かっていた。

●復興の度合い=その地域の経済力、であるなら、すでに過疎化していた東北の土地は一体どうなる。?
現在の人口増加の鍵である、医・職・教が揃い、若者・子育て世帯を受け入れる街作りが不可欠である。

●被災企業の中でも、大企業の操業復旧は早い段階で戻ったが、中小零細の多くは再開の見通しが立っていない。

●東日本大震災に関連した倒産件数:震災直後より増加。
倒産の多くは取引先の被災や消費の自粛ムードなどによるもので、建設業(関連企業・子請け孫請けの連鎖倒産あり)や
ホテル、観光会社、外食産業、デパート、衣料品店、ゴルフ場、映画館、…等が多かったと報告されている。

特に自粛ムードは全国に波及。上記サービス業を圧迫した。

●企業の業績悪化に伴い、賃料の引き下げ交渉、リストラ等を余儀なくされる。

●店舗・オフィスビルのオーナーは収入減を受け苦境に立たされており、物件売却も目立った。

●日本人の価値観の変化:物質的豊かさから、精神的豊かさ、家族の絆…などへの変遷。
不動産を現金化する動きの根底には、荷を下ろして身を軽くする人生への転換が進んでいることも挙げられる。

●自治会など、地域共同体の重要性が再認識された。

〈在日外国人〉

●外国人:原発事故直後より、国外退避開始。外国人の日本離れは、都心にある高級賃貸マンションの空室増大に直結。
退去後の穴埋めは困難を極めた。

〈地震保険〉

●地震保険の支払い実績。
東日本大震災では、阪神淡路大震災の10倍の66万件であり、過去最大の支払い件数を記録した。
その金額も1.1兆円、阪神淡路の14倍に上っている。

●上記を受けて、今後地震保険の加入率は一段と高まることが予想される。

〈福島第一原発〉

●原発避難が長期化することで、帰還する希望は薄れ「戻りたくない」と言う世帯も増えている。

●フクイチ付近の路線価、実地調査が困難なため「測定不能」に。
土地建物、全て不良債権化。


後藤の備忘録として記帳。

ーーーーー

ここまで物事の流れが明確ならば。
あなたは、どう金儲けに活かす?

①地震発生と共に、
被災地・周辺が地場のディベロッパーを売ショート(=空売り)
②最初の1~週間程で空売り解除、儲けを資金に次へ
③被害を免れた近県の社宅・寮・アパートなど購入、即リフォーム→即入居可物件として不動産業者廻る?
④近県の戸建て購入、民宿/シェアハウスとして解放?
⑤素材系先物(木材、アルミ、ステン、他)買ロング(買って、中長期保有)
⑥建築系株式、特に過去二件の大震災時に仮設住宅建設の実績のある企業、買ロング
⑦自粛ムードなら観光・娯楽系株式 売ショート
⑧ディベロッパー、落ち切ったところで買ロング
⑨狼狽売りの不動産、買い叩く
⑩日経平均、落ち切ったところで日経平均連動のETF 買ロング

株価急落中の日本で、初心者さんに唯一提案出来るのが、

日経平均が底を打ってから買う⑩。2~3年放っておけば、150~180%くらいには戻るでしょ。
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