後藤 秀孝
http://afg2.blog74.fc2.com/
JAPAN
【融資付けセミナー】
2015-06-21 Sun 17:45
「セミナー」とか言っても、講習に行った訳じゃありません。

実際に交渉材料を持って、金融屋巡りしたわけです。

…クリスチャンの話題なの?これ??
サーセン。(Im sorry.)

―――――

大人の学問って、何であれ

「行って(入って)、見て、勝利する」

ことが一番の近道/経験値稼ぎだよね。

そこで学べたことを簡略共有します。


1.銀行の融資姿勢は、支店長で決まる。

支店長が直接出てきちゃう(第一話ラスボス出てきました…)
のは例外的&僥倖。利用し倒せ!!

例えば、トップ営業マンから支店長へクラスチェンジした方。
行け行けドンドン、
融資は受け付けるんじゃない、作り出すんだ!!

みたいな人。こういう支店長にお会いできた方は幸いだ。

大家としての実績と、物件の確かさがあれば、
すんなりOKということも十分あり得る。


逆に、支店長クラスでなければ、係長だろうとナンだろうと、
「銀行の融資方針に絶対服従する」
「(金額が例え低くとも)決済は上司の者と相談して」
となる。


そして最悪のケース。
支店長が「我が身カワイイ」「波風立てない」人だと、

「うーん、うちはここまでしないでもいいんじゃない…??」
「そんなに投資ローンのノルマ、困っていないし…」
「この人は実績がないからね…」

=結論NG!!ということもあるのだ。


よって、融資巡り経験者ほど、

「同じ銀行の違う支店にも声掛けしてみる」
「これまで融資が出ていた銀行でも、風向きが変わるとでなくなることも…」

という心構えで、例え一行に断られようとめげずに挑戦を続ける。

スルガ銀行
<噂のS銀行>
―――――
<リンク>
【Christ's Church Co.Shigaya 越谷キリストの教会】
【Christ's Church Co.Shigaya の行なう事業について】
【Million House(百万家 ミリオンハウス)】
【銀カフェ】
【CCC 自習塾】
―――――


2.担保価値は土地を見るかと思いきや、建物を見ている。

大抵の地銀、信金では、

建物の耐用年数(*)- 築後経過年数 = Max融資期間、となる。

(*木造22年、軽鉄骨19~27年(銀行による)、鉄骨造/S造32年、鉄筋コンクリ造/RC造47年)、

築古の木造圧倒的に不利じゃねーか!!
後藤さん、折角選び抜いた物件ですが、やはり評価は低く出ざるを得ません!!


3.地銀、信金系は縄張り制限がある。

まず「その支店の支配下に物件がある」必要がある。
仮に別支店が近い場合、そちらに行くことを勧められる。

次に「その地銀・信金の支配地域に居住している」または
「支配地域で就労している」必要がある。

「物件買います」程度で、全くの新規だと、銀行によっては検討もされない。ことがある。

ま、買った後「家賃振込みの口座を作ります」から関係を築くことは有効。
→銀行にとって「利害範疇」に入った、ということ。


4.お付き合い(*)があると借り易い/優遇されるかも。

その銀行で住宅ローンを組んでいると、投資用融資での金利優遇とか。

他にも小っちぇえ点数稼ぎに、

給与の振込み
定期預金
公共料金の支払い
(大家)家賃収入の振込み

口座に指定する。がある。

*日ごろの取引経緯が分かるので、銀行にとっては判断材料が増える。(+)
*ここで「ケータイ利用料滞納」とか些細ヤラカすと、残念アウト!!となり得る。両刃。注意。(-)


5.「アパートローン」は部屋数がまとまらないと採用されない。

ま、当たり前のようですが、戸建で戦う我にとっては死活問題よ。

なので、本日訪ねた内の一行は、

「耐用年数が残っており
(耐用年数=融資期間、なので10年超残っており)、

部屋数が複数ある物件を掴んだら、もう一回来て。」

とのことだった。


6.使えるスキーム(融資方式)がなければ、最悪のフリーローン!

「こうなると使える手段は限られます。

言うのもナンですけど、条件悪いっス。
しかも、他にも借入あるから、さらに条件悪いっス。」

と正直なご意見頂きました。

加えて、アドバイスとして、

「だったらこれまで関係のある銀行さんに、
投資物件融資/フリーローン的扱いで
金利交渉してみてはどうか」

とのこと。


7.属性評価時にみるところ。

属性=後藤個人の戦闘力。

「コイツ For real 払えんのか??」

という点を多元的・複眼的に見られる。

その際、源泉徴収に記載の年収も大事だが、
確定申告内容上の事業収入を加えた数字を見る。

確定申告で赤字ばっかり出しているとマイナス!
そして税金払いたくないがゆえに経費相殺/義理黒字やっていると火力が伸びない!!

ので、実は <利益見せびらかす>の大事 です。
(でも木造築古の4年減価償却は強力で、利益なんざ全部吹っ飛ぶぜ…。)


8.スルガ銀行は「異質」。

俺たち投資家の間ではよく出る行名だが、この静岡拠点の地銀、不動産投資案件にはめちゃくちゃ乗ります。

静岡の銀行のくせに、博多のマンション融資とか金出しちゃう。

そもそも、地銀が領域を絞るのは融資対象の物件管理の必要性があるから。
なのにスルガ銀行は、そんな国境度外視!!

反面。もある。

金利が高い ことだ。

だが、その高金利の痛みを薄める手段を彼らは持っている。
それは「融資期間を長く引く」こと。

融資期間10年と、融資期間15年では、
体感の月額金利返済額が違う。

そして、細く長く吸ったほうが、最終的に銀行が毟る総額も多い。
=金融機関にもメリットがあるのだ。

「長期貸してるリスク」を、高金利で賄っている。
横並び護衛船団たちと異なり、面白い金融屋なのだ。


9.金利折衝をせよ。

今借りている金、金利がムカついたなら折衝すれば?

どう持ち込むかと言うと、

「○○銀行(*)から借り換えのお誘いが来た」
って言ってみる。

(*この時のコツは、上記「○○銀行」に、今の取引銀行より<格下>を選ぶこと。だそうだ。

ライバル心&メンツも手伝って、現行の金利見直し等に積極的になる。かもしれない。)

(勿論、事前に「本当にお誘いを掛けてくれるように」段取りしとくんですよ、格下銀行さんに対しては。
「借り換えしたいな~…」とか言って。

さもないと、
「どーぞーッ!!」
「ご自由に!!」
って言われたとき二進も行かなくなるので。)


10.実験。

現状、試していることは、

①「残債(マイナス)はそのままで、自己資金(プラス)をアピールするか」
or
②「自己資金(プラス)を投入して残債(マイナス)を相殺し、総債務の少なさをアピールするか」

これにはちょっと裏がある。

後藤の使用しているカードローン「バンクイック」は、ある程度自由に資金を返済したり再度借りたり出来る。
当初150万借りて、現在130万位まで減少。って、減ってねぇな!!

なので、自己資金の内 120万円 位ぶっこんで、残債9万まで圧縮して金融機関に見せる。

同時に(ここが鍵なのだが)バンクイック テレホン相談窓口に連絡、
「支払いがもう済んでしまう」旨チラつかせて、
増枠か、金利下げの申し込みを入れる。

①増枠で200万~借入上限になれば、今の自己資金よりも<プラス50万>の火力になる。
②金利が下がれば(現状11.5%)、同じ150万の引き出しでも使い易さは上がる。

③最悪何も変わらずとも、150万までは引き出せる。

また、こうすることのメリットとしては、
<仮返済>している期間は金利が乗ってこない。

金利利払いが発生するのは、<今>借りている金額にのみ、なので、

自己資金として他行の口座に持っておくよりも、
バンクイックに返済して置いたほうが利払い額を抑えられる。

=毎月のアホみたいな支払いを(再度借りるまでは)キャンセルできる。
<10万円ごとに2千円>ルールにより、2万8千円とか持って行くんですよ?

ならば、ただ他行に預けておくより、一時であっても返済しておくほうが得策でしょう。

今回返済後、残債は9万6千円まで圧縮。
次回返済額は2千円になりました◎とさ。


11.究極奥義 Ultimate House Loan Bruff

投資物件に対して「決して使ってはいけない」暴君のような奥義を風の便りに聞いた…。

それは「投資物件にも拘らず『自宅です』と言って住宅ローンをつける」非道奥義だ。

デメリットは、
「バレると現在・未来形で色々厄介」であること、
「住民票を移す必要がある(*)」こと。

(*銀行からその住所へ郵便物が舞い込むようになる。受取人不在とかだと調査が入っちゃうので注意。
郵便物発送の頻度を下げるために、金利は「固定」にするべし。(変動金利だと、変動する度に/しなくても、毎期支払い予定表が送られてきちゃう)
しばらくしたら住民票を抜いて、居住地へ戻す)

メリットは、
「超低金利」
「超融資期間」
「団信とか付いちゃう」


…最悪バレても、親ネタで誤魔化せる??

「親の体長悪化で、ずっと自宅を空けて両親の実家に戻っていた」
「その間、勿体無いので物件を賃貸してみた」

Or.

「前回の住宅ローンで買った物件には、親が住んでいる。
手狭になった/職場から遠い/子育て支援がないために、新居へ引っ越します/ました!」

みたいに、ね?



12.だが、結局のところ

問われているのは、俺たちの不動産投資に対する姿勢と実績、
そしてお金との付き合い方。だ。

銀行融資を申し込む。ということは、

「過去数年分の<お金の使い方暦>を通じて、
俺たちの「生き様」が評価、判断される。」


ということだ。

目標を持って貯蓄をし、
タネ銭を貯めて後、賢く投資する。
そんな、当たり前のことができているかどうか。

それを銀行は見るのだろう。

そして、ことお金の流れに関しては、
俺たちは言い訳も、取り繕いも、誤魔化しも、
何も出来ない。通帳嘘つかない。

知識・経験不足についても同様。
喋れば、バレる。


だから、今始めることだ。
ゆっくりでいい。愚かでいい。


大事なのは「それでも一歩、前に出る」ことだ。
大人の学問は、そうやって広げ、進めていけばいい。
スポンサーサイト
別窓 | クリスチャンの仕事術 | コメント:4 | トラックバック:0 | top↑
<<【忍耐】 | キリストの愛を 超多忙なあなたに | 【“当たり前”高さ】>>
この記事のコメント
#700 追記:
SBJ銀行という韓国系の銀行。
首都圏にネットワークを持ち、「Any 住宅ローン」という融資スキームを誇る。
「Any」だよ?!
マジ「どんなのでも」なの!?

と思って照会してみたら、
「築古木造(30年超)はやってません」
と即答。

ある意味、変に希望を与えて引っ張られるよりも、気分良し。
彼等の指標に適う物件が出れば、これまた即断で「OK」も出るかも知れない。その線引きがはっきりしているんだろうね。外銀の方が。
2015-06-24 Wed 22:49 | URL | 後藤 秀孝 #-[ 内容変更] | top↑
#701 追記2:
千葉興○の場合。1週間引っ張られて、挙句

①後藤の所在地が支店の範囲外
②後藤の所有物件が支店の範囲外

という理由で断られた。

そんなの初見で分かってたじゃん?!

しかも実際のお断り宣言は、受けた担当者から突如、上司に選手交代して頂きました。
そういうのはさー、ちゃんと現場担当者にケツ持たせろよ!責任ある仕事させろ!アホかお前!!

という顛末でございました。
2015-06-24 Wed 22:56 | URL | 後藤 秀孝 #-[ 内容変更] | top↑
○ゾンさんの場合、書類審査に時間と労力をかけられるようですね。
他行さんに持っていく資料は全て、セゾ○さん要求の証明書・書類であり、「ここの書類審査を通せるだけの資料が揃っていれば、どの銀行もOK」と言えるほど。

さて、その内容ですが:

①免許証 表・裏(写)
若しくは、パスポート・顔写真付住民基本台帳カード
②健康保険証 表・裏(写)
③確定申告書(損益計算書添付)(写) 直近2期分
④給料明細書(写) 直近3か月分
⑤物件購入ローン返済予定表(写) ご自宅含め全て
⑥所有物件の不動産登記簿謄本(写) ご自宅含め全て
⑦不動産売買契約書(写)
⑧重要事項説明書(写)
⑨賃貸借契約書(写) オーナーチェンジなど、既に入居済みの場合。

市役所で貰う:
⑩住民票(原本) 世帯全員・続柄記載のもの
⑪住民税納税証明書(原本) 平成26・27年分
⑫固定資産納税証明書(原本) もしくは領収書
平成26・27年分、所有物件全て
*固定資産税が自動引落しの場合、引落し通帳の氏名記載ページと実際に引き落とされているページをコピー。

税務署で貰う:
⑬申告所得の納税証明書 その3の2(原本)

勿論、それらに加え購入予定不動産の:

⑭マイソク(販売図面)
⑮固定資産税評価額
⑯登記簿
⑰写真など関連資料

を、審査の先駆けとしてお送りし、まずセゾ○さんに可能性をお伺いしておくといいでしょう。

上記書類は全て提出済みにて、結果待ちです。
2015-06-27 Sat 08:57 | URL | 後藤 秀孝 #-[ 内容変更] | top↑
#703 その他金融機関 So Far
●亀有信用金庫:電話が通じない。
個人持ちの固定電話以外受け付けていない模様。
=携帯電話×、公衆電話×。
=ネットからの照会も×。
今のこのご時勢で、やる気あんの?

●埼玉信用組合:地域激限定
本庄・秩父・深谷市、児玉郡に限定。申請者の居住・就労が必要。

●アサックス:不動産担保ローン
融資金額はともあれ担保提供が必要な金融機関。正しい。
松戸の物件では担保価値が認められず、現在後藤の所有物件(小山市除く)を評価頂いており、回答待ちです。
2015-06-27 Sat 09:06 | URL | 後藤 秀孝 #-[ 内容変更] | top↑
コメントの投稿
 

管理者だけに閲覧
 

この記事のトラックバック
| キリストの愛を 超多忙なあなたに |
copyright © 2006 キリストの愛を 超多忙なあなたに all rights reserved. powered by FC2ブログ. template by [ALT DESIGN].
/