後藤 秀孝
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JAPAN
【父への手紙】
2015-06-10 Wed 22:45
「華僑商法100か条」(白神義夫著、三樹書房、1993)を読んでいて。

華僑の方たちの後継者トレーニングというか、
子どもへの商売哲学伝承の方法について、こんな記述があった。

「…とくに子どもには、
小さいときからお金のありがたさと
その運用の難しさを実地に教育する。


幼い兄弟間で金の貸し借りをしても、
利子を取り立てる のが当然のこととされる。

親は、勿論、子どもに必要以上に金を与えないし、
金を“貸せ”ば利子を取る。

こうして華僑は子どものときから、
金の貸し借りには利子がつきものである という、
経済の根本原理を、身をもって学ぶのである。

「借りたら利子を払う」は、
子どもの世界でも「アタリマエノコト」なのだ。

まだ親掛かりの子が、なにかのコネで珍しい品を入手して、
「これを売りたいから」と親の店の片隅を借りたとしても、
その 場所代を徴収される のも、また当然とされる。

もっとも、朋友(親友)に金を貸すときは無利子である。
わが子から利子を取るのは、
あくまで商道を教えるためだ。


このほか、子どもの鍛え方の一種には、
たとえばお金を与えて近所の店に使いに出すとする。

子どもといえども、
定価通りすんなり買ってくるようでは先の見込みはない。

子どももさる者、店で商品をかき回し、
ちょっとでも欠点のあるものを選び出して
「講価(値段交渉)」に移る。
「減価(おまけ)」してくれるよう「講ずる」わけで、
値切った分は子どもの利益 だ。

駄賃を初めから決めていないだけに腕の見せ所となる。
万事がこの調子である」(P38~39)


おもしれー。
という想いと共に、湧き上がるものがあった。

パライソ

―――――
<リンク>
【Christ's Church Co.Shigaya 越谷キリストの教会】
【Christ's Church Co.Shigaya の行なう事業について】
【Million House(百万家 ミリオンハウス)】
【銀カフェ】
【CCC 自習塾】
―――――


後藤が中学生の頃、秋葉原はパライソ(Paradise) だった。
何はなくとも、ファミコンのゲームを見に行ったり、裏道の怪しい部品屋をぶらついたりした。

そんな後藤に対し、後藤 Father は
「Father PC用のアイテムを何点か、秋葉で買って来い。
予算総額はこれだけ。値引きして貰った金額はお前の取り分」

後藤 Father も、後藤末っ子に対して商道を伝えようとしていたのだな。

こんな些事、未だに覚えていること自体不思議だ。
だが、一見何でもないこの経験は、10台の後藤にとっては、
やはり特異であり新鮮だったのだろう。

―――――

そんなことを思いながら、最近の交渉ごとに想い馳せる。

松戸市の物件、当初498万円で売りに出していたが、
見る人見る人一様に「リフォームも無しで498は高すぎる」
と却下され、売主は弱気になっていた模様。

後藤が飛びついた時の価格は458万だった。
が、内見を済ませ、苦い表情で探したアラを突っついている内、営業の方がぽろっと漏らした。
「実はこの物件、ローン残債がまだあって、400位は欲しいんですヨ…」

(Okay Okay オッケー◎
コイツは狼狽売りの当たり物件)


そして翌日。

昼過ぎに、
「後藤評価では360(*) だが、
売主さんの事情もあるようだから、
例えば380~390くらいでどうすか…」
と打診した。

(*後藤評価では360万だが…根拠:

3.購入金額について 検証した内容:

●前面公道ながら私道接続:路線価10.5万×0.3×69.20㎡= 土地代 217.98万円
●建物リフォームの必要性:築38年、ベランダ総やり変え、1F和室壁、キッチン入れ替え、脱衣所クロス全替え、風呂入り口部蟻害跡修繕、浴室内カビ掃除、サビ止め・ペンキ塗り、草取り、ブレーカー交換、キッチン部床下の柱一本補強、畳交換、ハウスクリーニング、等
●裏手水路(一般的に嫌われます。後方への拡張性も無し)
●最寄り駅(流鉄流山線)の駅前閑散(マツモトキヨシ撤退…)
●家賃5万が厳しい印象

上記鑑み、当方の基準(現実的な実質利回り)で検証すると:
4.5万×12ヶ月×0.8(空室リスク・保険・固定資産税等)=43.2万円/年、
購入360万円+手数料&リフォーム代で40万 = 400万、
年額家賃 43.2万/初期費用 400万
実質利回り 10.8%
(…これでも細い))

―――――

次の日、案の定、
朝一で営業の方から連絡入る。

声が明るい(ダメだ。 そんな明るくちゃ…。展開読めちゃう)

仕事中だったので掛け直す旨を伝え、昼過ぎにTel 。

「売主さんとしては何とか400、
と言うんですが、どうですかネ…?」

うーん。とか、すーん。とか言いながら、悩む(フリ)。
挙句沈黙。

その後、ボソッと
「…じゃあ間を取って395で如何でしょう?」


…その価格で決まりました◎

―――――

不動産取引なんて、値札のない世界 だ。

売主と買主が合意さえすれば、
値段なんてぶっちゃけ幾らでも善いんだ。

狼狽売り・売り急ぎ・競売予備軍・訳あり…
条件付き・遺留品あり・事故物件・狭小その他…

そんな案件だからこそ、

売主、売主側の不動産屋の言うことなど耳半分でよろしい。
反面、自分なら「幾らなら利益が出せるのか」を、

路線価や
固定資産税や
周辺家賃水準や
周辺空室率/持ち家率や
人口動態(流入・流出)や
地域の特殊なニーズ(駐車場必須、等)や
公共機関の有無や(特に学校、保育園はファミリー向け賃貸に不可欠)
ハザードマップ(地震・洪水)や
リフォームの必要性とその費用や
入居者付けに協力してくれる地元不動産業者や
その客付け業者に対して支払う広告費の多寡や
その市区の生活保護課の姿勢、また困窮者支援団体(NPOなど)の有無や

様々な要素から客観的に厳密に試算し、
自分の納得いく購入金額を割り出しておくことが肝要だ。

その数字を基準に話をすれば、相手もこちらの条件に理解を示し易い/呑み易いと言うもの。
さもなくば、ただの楽観主義的ダダコネ値引き。そんなモン俺は看破し即、却下する。

―――――

俺の血には、俺の遺伝子には、
父よ、あなたの商売人の魂が受け継がれている。
そんなことを強く感じた。

振り返ってみれば、

あんな「小さな経験」さえも、
俺の商人としての人生の
「大きな転換点」となっている。のだろう。


父よ、ありがとう。
父よ、これからもお元気で。

ともに父の日を祝おうではないですか。
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