後藤 秀孝
http://afg2.blog74.fc2.com/
JAPAN
スポンサーサイト
-------- -- --:--
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

別窓 | スポンサー広告 | top↑
【再生屋の気付き】
2015-04-15 Wed 14:33
不動産投資の中、
その探求の過程で見えてきた、
物件種ごとの勝ちパターン。

築古戸建_例
      <築古戸建。俺の選んだ戦い方>
―――――
<リンク>
【Christ's Church Co.Shigaya 越谷キリストの教会】
【Christ's Church Co.Shigaya の行なう事業について】
【Million House(百万家 ミリオンハウス)】
【銀カフェ】
【CCC 自習塾】
―――――


重要事項①:
最低ライン
A. 担保価値のある物件を買う。
→調整区域/再建築不可/容積率オーバー Etc. の物件でないこと

B. すでに賃借人がいて、契約日から家賃が入ってくる物件を買う。
=オーナーチェンジ物件

C. 自己資金は20%あると、諸経費・手数料で泣かずにすむ。
→預金をしろ、今すぐにだ

D. 生涯、倹しい生活と学習を継続する覚悟。
→欲をかく奴は滅びる/無知は最大の敵


―――――

重要事項②:
ご自分の属性(*)もしかりだが、
第一棟目の選択が肝心である。

残念ながら、TVゲームと同じく、
「戦士を選ぶと戦士の戦い方に限定される」
「魔術師は魔術師の勝ちパターン/負けパターン有」
「…何のクラスであれ、レベルが低いキャラだと苦戦する」
側面があるからだ。

無限に資金があれば超えていける壁だが、それができるラッキーな方を除いて、
殆どの方は金融機関から融資を取り付けねば戦えない。
自己資金重視の投資法が望ましいが、
アクセル踏みっぱの正念場では、その贅沢は許されないのだから。

下記のどの戦法を選ぶにしろ、金融機関の要望(*2)を適えられるように、
一手先を考えながら慎重に進むべきだ。

e.g.1:木造築古戸建・区分マンションを選ぶと、担保価値不足に泣かされる。
e.g.2:極小地は出口が図りづらい。銀行の評価も低め。
e.g.3:RCマンションは理想的だが、いきなり人生を賭けられぬ。よい導き手に恵まれることも必要不可欠。

(*属性=あなたの年収、勤続年数、自己資金。
そして購入予定の物件内容(担保価値)が勘案される)

(*2金融機関の要件=
①購入予定物件の固定資産評価などから見た担保価値
②自己資金の購入金額に対する%
③共同担保に供する既存/保有物件の価値
④保有物件の入居率、など)

―――――

重要事項③:
出口戦略を念頭に置く。

不動産投資はビジネスだ。ビジネスとはすなわち、数字だ。
数字があなたに味方するように計算し尽くし、投資すべきだ。

①何年保持して
②どのくらいの家賃収入を上げ
③修繕をどの位の頻度で、経費で行い、
③’そのための積み立てをどうするか検討し(修繕積み立て/保険償還金等)
④減価償却の力を最大限引き出す
⑤売却時の最終利回りを予め計算。そのために:
税率の下落ポイント(短期売却 39.7% → 5年超 20.3% →10年超 14.21%)を活用

それらを長期的視野で勘案しながら、
ここぞという時に即動できる資金と属性力を高めておく。

あなたの今日の生き方、お金の使い方、投資への学習進度が、
すべて、後の投資の成否に関わってくるのだ。

―――――

重要事項④:
リアリティ・チェック。
一つの事業計画が、成功するか失敗するかを占うのに、
第三者の見解を聞くのは役に立つ。

不動産投資家/再生屋にとり、究極の第三者とは

金融機関の融資担当者

である。

彼らは我々の属性、経験値/実績、収益性、修繕計画、出口、緊急時の対応…全てについて、我々が思い巡らせているか確認してくるだろう。

それが、融資担当者から見て、
論理的に筋道通るもの、
数字(事実)に裏付けられるものであればよし、

さもなくば、客観的に捉えて「その物件はあなたの手に余る」ということ。

「失望させられることを覚悟しておけ。」
と金持ち父さんは言っていた。

だが、その失望からこそ、我らは学ぶことができる。

―――――

①築古戸建:

対象:築古(22年超)の木造住宅。

探すべき場所:物件検索サイト、任売/競売物件情報より。
また「戸建」で探さずに、「土地」「古家あり」で探す、など。

メリット:安い。というか安くさせる。

デメリット:物件(の瑕疵)を評価できないといけない。
修繕の必要性。遺留品整理もセットだったりする。
入居率は100%か0%の二択。退去されるとダメージ大。このため銀行は嫌う。
耐用年数(22年)などとっくに過ぎているため、減価償却は4年。
(つまり購入額の1/4ずつ毎年償却することに。そうすると申告上、利益なんて出ません。毎年赤字で銀行が渋い顔を致します)

①’極小地戸建:

対象:都市部の極小地物件。土地、50平米、建物40~平米、とか。
市街化区域/用途地域指定がある物。

探すべき場所:物件検索サイト、任売/競売物件情報より。

メリット:買いたい奴が少ない。個人も、業者も。
よってそこそこの立地・物件でも強気の指値が出せる。
内見時「いいな……でも、狭いんですよね…(ボソッ)」と呟け。
世帯サイズが小さくなっている昨今、立地がよければ客は入る。

デメリット:再建築時、建物が更に小さくなったりする(消防法による隣家との距離要件)
再販し辛い。マイホーム派も、投資家も、不動産屋たちも、極小地物件は難色を示す。

―――

②区分マンション:

対象:RC造、立地そこそこ(駅歩12分以内…)の区分マンション。

探すべき場所:物件検索サイト、任売/競売物件情報より。
また兼業大家/投資家向けの情報サイト。

メリット:賃借人の利便性・居住性が高い(物を買ってください)。
手離れがいい。つまり再販し易い(物を買ってください)。
*条件:現金一括購入/大規模な自己資金投入で返済金利をキャンセルすること。

デメリット:管理費・修繕費が掛かる。賃借人がいなくて空室であっても掛かる。
管理費・修繕費を滞納しているやつもいる(そいつが夜逃げしたまま、競売掛かっていたりする。)
修繕したがるやつ(分譲所有者)と、金を出したくないやつ(投資家)がいる。つまり住民は一枚岩ではない。
持分の大規模な改造は無理。怒られる。
他者起因のトラブル(ボヤ&消防隊、上階からの水漏れ被害等)があり得る。
築古RC区分を長期に持ってしまうとババ化する。すなわち、建物の劣化とともに居住者がゾロゾロ退去して、空室ばかりのスラム化する。そうすると再販などできなくなる。かといって自分ひとりの意向で取り壊したり、再建築したりは出来ない。

―――

③RC造マンション:

対象:首都圏に存在し、土地に担保価値のある・耐用年数が潤沢に残っているRC造マンション。

探すべき場所:弁護士、銀行。地主らとつながっている地元の老舗不動産屋。
RC造への専門性の高い仲介業者、投資家向けの情報サイト、会員制不動産屋(通販大家さん等)からのメール等。

メリット:規模の経済。手残り¥だけで今の年収を上回る。
戸数が多いため、リスクが分散される。よって長期収支計画が(ある程度)立てやすい。銀行はそこが好き。
*利回り++で融資期間を十分に取れれば、手残りは潤沢。
*それ以外ならば手を出すべきではない。

デメリット:人生を狂わせられる規模の、多大なる資金運用。
知恵、行動力、そして覚悟が必要。一棟目では中々踏み切れない。
珍しい。よほど探さないと見つからない?収益還元法で銀行が評価する(つまりフル/オーバーローンで融資する)物件は極めて希少。
修繕の規模がでかい。計画的にやらないと、容易にCF危機に陥る。
スポンサーサイト
別窓 | クリスチャンの仕事術 | コメント:1 | トラックバック:0 | top↑
<<【労働者諸君!】 | キリストの愛を 超多忙なあなたに | 【抜く 抜かない】>>
この記事のコメント
#704 「築古物件」の進化形
「木造築古物件」の流派を学ぶ者として、そのメリットに併せた進化形に思い至った。

①築古物件を思い切り買い叩く
のは同様。

②5年のスパンで、出口計画を練る
*保有期間で、売却時の税率に変化が
短期(5年以下=39.63%)
長期(5年以上 = 20.315%)

③売却。この際の売り方について:
賃借人付きのオーナーチェンジ物件として売る
利回りに色をつけて(12%以上、とか)売る
これまでの家賃収入と併せ、売却価額で2~300%は利益が出るように調整。仕入れが安ければもっと利回りは高くできる。

④その売却益を元に、さらに賃貸に適した物件を購入。アパートへ昇格。RCへ挑戦。等ランクアップしていく。

ともあれ、5年スパンで計画しながら、今はただ物件数を伸ばす・内部成長(リフォーム、入居者付け…)を図る。これだな。
2015-06-27 Sat 22:40 | URL | 後藤 秀孝 #-[ 内容変更] | top↑
コメントの投稿
 

管理者だけに閲覧
 

この記事のトラックバック
| キリストの愛を 超多忙なあなたに |
copyright © 2006 キリストの愛を 超多忙なあなたに all rights reserved. powered by FC2ブログ. template by [ALT DESIGN].
/
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。