後藤 秀孝
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JAPAN
【今日の学び】
2015-02-04 Wed 09:32
生まれて初めて不動産セミナーに行って来ました。
その「実り」部分を共有致します。

<行った経緯:>
不動産投資(主に融資付け)に行き詰まり感を覚えていた為。

すでに成功している方・先駆者から話を聞き、
これまで蓄積された知識を更新すると同時に、
着いてしまった固定観念を変える、
新しい視点を養う必要を痛感していた。

また、これから具体的な投資策を「教える」側に回る際、
最前線でセミナーをこなしている先輩のやり方を、実地で学びたいと思った。

さいたま市南区_地価マップ
<情報はあなたの身近にあり、あなたの手元にあり、
あなたはそれを使うことができる>
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<リンク>
【Christ's Church Co.Shigaya 越谷キリストの教会】
【Christ's Church Co.Shigaya の行なう事業について】
【Million House(百万家 ミリオンハウス)】
【銀カフェ】
【CCC 自習塾】
―――――


<実りコア>部分

I. 公庫(=日本政策金融公庫)を使え!!

公庫の狙いはそもそも、

「民間金融機関で融資が付き辛い方たちに向け、
救済策的に資金提供する」ことにある。


よって一見「不利だー!!」と思われる状況にこそ、成功の芽があるのだ。

そのため公庫は、
①個人属性(年齢、年収、勤務先、金属年数、自己資金、保有資産/担保…)
②個人残債(=これまでの不動産投資残債)
を重視しない。

代わりに
③その事業(=賃貸業)自体の収益性、つまり事業計画内容を重視する。

やるべきはただ、
ネットでダウンロードできる公庫仕様の提出書類一式を作成し、
その根拠・裏づけは自分なりに綿密にまとめておいて、
提出→面談へ。

その事業が
「実現可能」な
「Cashful経営」ならば、
耐用年数オーバーの木造アパートでも融資が付く!

講師はそう話されていた。


II. 公庫の表技・裏技

①女性、若者、シニア創業支援。また新規創業支援。(メリットー!!(*))
②注:①新規 資産管財法人(合同会社 7万円、株式会社 数十万円…)への創業融資も行なう、ってこと。
③掛け値(X 0.7 とか…)して資金不足が発生する物件でも、「無担保枠(上限1,000~1,500万円)」を併用して満額融資できる
申請した額面通りに融資をしてもらい、がんばった値引き分は仲介手数料などに振り分ければ、フルローン・オーバーローン化

(*)金利優遇のみならず、融資期間が<最長15年>から<最長20年>まで延長できるかも。女性は年齢関係なく適用できる◎

よって、レクチャー講師のお勧めは「女性(奥さんとか)を立てて会社新設し、その法人に女性・新規創業支援 融資をつける」こと。でした


III. 公庫のデメリット

ただし、公庫融資は融資期間が短い(最長15年、裏技20年)。
このため、
利回りが低くキャッシュフローが出ない(=持ち出しが発生する)物件は評価されない。


=よって地方(*)の高収益物件しか持ち込み辛い。

事業計画の収益性が低くて不安、物件価額が単純に高すぎる等の場合、
融資自体が困難なため、連帯保証人が必要になることもある。

連帯保証人付与に関しては、支店毎にポリシーが異なる。
国からは「以後、連帯保証人を取らない」方針が出ているようだが、従う・従わないは各支店裁量によるらしい。
その支店で詰ったら、別の支店に持ち込む。

(*)「地方」の中でも、県庁所在地や稼動中の工業団地、商業センターなど、人口流入の多い土地を選ぶ。
地価上昇率、また人口の転入出超過数は、(できれば都道府県レベルのみならず、市区町村レベルで)押さえておくべき。


IV. 講師の口から出てきた、他の金融機関名

<民間金融機関>
三井住友トラスト ローンアンドファイナンス(*)
スルガ銀行
オリックス銀行
SBJ(Shinhan Bank Japan、韓国系)

<信販会社(提携ローン、という形で…?)>

アプラス
オリコ
Jacs

(*土地付き戸建て(残債有り)を高く評価するので、第二抵当を付けられれば金を貸す、と言っていた。そのポリシーを逆手にとって「まず安い戸建てを買わせ、それを担保に賃貸物件用の資金を引っ張った」事例がある。と言う。


V. 結論

ともあれ、
「不動産管財会社を設立し、
地方の高利回り物件を見つけ、
公庫へ持ち込んでみるべし!!」



これまで後藤は、少々トライしただけで「築古木造を共同担保に差し出しても、どっこも融資は付かない」と諦めてしまっていた。
要するに RiseUp CM の俯きデブ状態だ。

表面を撫でただけの話で、信金の対応のそっけなさから「こりゃ無理だ」、
「民間銀行の不動産評価基準が、そのまま公庫の基準なのだろう」「対象外」と勘違いし、
(賃貸業ではない)事業計画、絵描餅事業を公庫に蹴られた経緯から「公庫も駄目だろう」…。

今回のお話で、そんな負の思い込み・諦観を改めさせられた。

「やり方次第で攻略できる」
「順番を間違えなければ逆転も十分可能!」
という道筋を、実際の成功者から示され、
上記のような諦観を払拭できた気がするのだ。

人、会うべし。
話、聴くべし。


次は一棟物(アパート)だ!!
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