後藤 秀孝
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JAPAN
【Building the Ark】⑤
2013-01-04 Fri 11:02
【6.銀行との関係作り】
不動産投資家にとっては銀行との関係が大変重要になります。

そのために必要な最低限のことは:

①毎年の確定申告:既に事業・不動産を持っている方に。
税務申告の実績が無ければ、銀行は融資しません。


②金融機関との事前打ち合わせ:
実際の融資依頼に踏み切る前に、可能性のある銀行(地方銀、信用金庫の方が、個人投資家への待遇が良いかも)に打診し可能性を探っておく。

③金融機関が気にするところ:
 >融資依頼者の属性(50%):年齢、勤め先と勤続年数、年収、健康状態と家族構成、居住不動産の状況、資産負債状況、給与外所得
 >金融機関への貢献度(25%):給与振込み、公共料金・公租公課の自動引き落とし。定期預金。100万程度の融資を受け、2年以内に完済するなど(手数料発生)
 >担保価値(25%):物件そのものの担保価値。路線価×7~8割程度で勘案される。→④に続く

担保主義とはいえ、金を貸す「人」を見ているのが銀行なのです。

そして、担当者と直接会って話すこと。異動などで担当者が変わったら、これまでの実績をしっかり引継ぎしてもらうこと。

④担保価値:担保価値を確実に伝えるために、適切な情報を提供すること。
 >物件詳細:登記簿謄本、構図、測量図、建物敷設図、公共交通機関までの地図、接面道路の種類(公道・私道)などの資料
 >価格情報:固定資産税評価証明書、路線価、相場資料(前述の期待家賃計算書)
 >事業計画:購入予定金額、リフォーム予算、投資総額に対する自己資金、必要な融資金額と金利、年間キャッシュフロー。返済期間終了までの事業計画

これらをあわせ提出することで、担当者が上司に、上司が本部に、申請を通しやすくなります。
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