後藤 秀孝
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JAPAN
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【Building the Ark】③
2012-12-31 Mon 10:43
【3.物件情報の精査の仕方】
<ミクロ>
●立地:ここは避けましょう!

①地名:池、沼、湖などのサンズイ地名、
谷、田、井=水が出る。レイクタウン=そもそも湿地。
柳、島、渡、橋など、水に関連する地名も注意。

新しい地名:自由、光、希望、みらい、Etc.=これまで人が住み着かなかった場所(丘陵地・湿地…)を新規造成した。
(旧名チェック:交差点や小学校名に残っている地名も確認)

②地盤:坂の下(水の集まる場所)=地盤緩い可能性。
電柱の並びを横から一直線に見たとき、上端が右往左往=地盤緩い可能性大。

③ハザードマップ:ネットや役所で配布しているハザードマップを確認し、洪水被害の有無をチェック。
揺れやすさマップもあります。県名と「被害想定調査」「地域危険度測定調査」「液状化危険度」などをキーワードとして検索しましょう。



④傾斜地:造成の方法にもよりますが、谷側から沈下する・上から崖崩れする可能性も無くはありません。周辺の住宅、特に基礎部分やブロック塀に沈降が見られないかチェック!

⑤建物間の距離・道路幅:都内では絶望的ですが、建物間の距離が近く間を走る道路が幅4mt程度のところでは、地震時の倒壊により通行できなくなる・延焼する恐れがあります。

⑥周辺の状況:古い木造住宅ばかりだと、災害時延焼の可能性が拭えません。また迷惑施設(鉄塔、工場(悪臭を伴う)、風俗街、24時間営業の大型店)至近ですと生活苦です。

⑦犯罪率:街中に落書き、ゴミや放置自転車が溢れているところは、犯罪率も高いと言われます。

⑧交通機関(電車)の利便:ピーク時であっても本数が少なければ、やはり需要は少ないのです。

●定期借地権:は避けましょう。
投資回収期間が短くなります。建物の終わりが投資資金の終わりです。

●再建築の可否:再建築不可=買い手がつきません。
老朽化/火事後、一から再建築できるの?
=再建築不可の場合、銀行は金を貸さない。

接道状況:物件の前を走る道路、本当に道路か?
=幅4メートル以上あり、その道路に対して2mt以上間口が開けているか?

旗状地、袋地(無接道)、また間口2mt以下だと再建築はできない/困難。

建蔽率/容積率オーバー、登記外物件あり、要セットバック(家屋が接する道が狭すぎるため、立替時に土地が道路に接収される)…

=銀行は金を貸さない。避けたほうが無難。
市街化調整区域に関しては、地方銀は融資を検討するかも。相談してみましょう。

全額自己資金で購入する場合を除いて、銀行目線で考える必要はあります。

<マクロ>
●周辺地価動向:
路線価・国土交通省の公示価格等を確認し、厳密な土地代を明らかにしておくこと。仮に建物がクズでも、更地で活きる場合があります。

●人口動態:
その地域は人が流入しているのか、それとも流出しているのか。市役所のHPなどから調べます。

●財務体質:
その市区町村の財務状況が良好か否か。財政破綻の危機に晒されている自治体からは、稼動層が去っていきます。e.g. 夕張市。

●工業団地等への依存度:
工場の海外移転などで、空洞化が進んでいる場所からも、稼動層は去っていきます。

●景気:人口は、
景気が良い(土地価・賃料が上昇している)ときは地方へ拡散し、
景気が悪いときは、仕事・交通の便を求めて都市に集中する傾向がある。

●高齢者層の動向:
高齢になるほどに、利便性の高い都市部に移る可能性が。

少子高齢化、と言いつつも、今後は更なる都市部への人口流入が見込める。


とにもかくにも、自分の足で歩いて、自分の肌で感じること。
これなくして適切な Arkは建て上げられません!
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