後藤 秀孝
http://afg2.blog74.fc2.com/
JAPAN
スポンサーサイト
-------- -- --:--
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

別窓 | スポンサー広告 | top↑
【Building the Ark】②
2012-12-30 Sun 10:30
【2.物件情報の集め方】
貯蓄をしながら情報収集を開始します。

推奨サイト:
アットホーム、
Homes、
不動産投資連合隊、
建美屋、
楽待、
981、など。

アンテナを常に張り、価格と立地(駅からの距離)・平米数・部屋割り・築年数・駐車場の有無・近隣の施設/利便等を比較検討する習慣をつけて下さい。資金的にまだ手が出なくとも、内見や現地視察に出発してください。

割安物件が出た時に、それが単なるクズなのか、お宝物件なのか判断するために必要な知識・判断力を鍛錬するのです。


<不動産投資は、利回りが全て>repeat after me!その計算方法を、自分の心の師である藤山勇司氏の著書から抜粋させて頂きます。

期待家賃の計算法:周辺の家賃相場×平米数

①周辺の物件検索:ネット等で周辺地域の賃料(築年数、構造、立地等 類似物件)を調べます。At Homeやアパマン、何でも結構
②家賃計:候補物件の家賃(管理費等込み)を合計
③平米計:候補物件の平米数を合計
④平米あたり家賃:②家賃計/③総平米数=平米あたり家賃
⑤想定家賃:④平米あたり家賃×物件の平米数


●利回りの計算:

1.目標利回りベース

①期待家賃:上記で算出します。
②純収益:賃料×12ヶ月×0.8(諸費用の係数)=純収益です。
③利回り:最低12%以上、15%以上が望ましい。
④投資総額:=②純収入÷③15%。
⑤競売の場合:入札諸経費(強制執行も視野)を引く。入札最低売却価格の8~10%ほどを計上。

e.g. 
①60,000円:周辺の類似物件賃料が月額6万円だとすると、
②576,000円:純収益は57万6千円(60,000×12×0.8)。
③15%:強気の15%で計算すると、
④3,840,000円:(576,000/0.15)です。
⑤256,000円:競売で、最低売却価格320万円の場合、その8%である25.6万円を引きます。

=3,584,000円

購入希望額/入札価格は
3,584,000>¥>3,200,000

というところで落ち着くでしょう。

利回りが取れない物件は、値引き交渉するか、対象から外すことです。


2.家賃百倍ベース

①現行家賃:管理費等は抜いた、純粋な家賃
①’周辺の家賃検索:At Homeやアパマンから想定家賃を算出
②購入額上限:家賃×100ヶ月(競売物件は70ヶ月)

e.g.
家賃5万円であれば、50,000×100=5,000,000円が購入希望額の上限となります。


3.年税×倍率ベース

①年税:固定資産税と都市計画税を合計
②倍率:

郊外の物件=70年分
中核都市=120年分
人口密集地=150年分
ブランド名地域=250年分

各年数±10年

③入札額:①年額×②倍率

e.g.
年額6万円の税金、郊外の物件ならば、
①60,000×②70=4,200,000円
③±10年分
3,600,000<¥<4,800,000円が可能入札額となります。
スポンサーサイト
別窓 | クリスチャンの仕事術 | コメント:0 | トラックバック:0 | top↑
<<【Building the Ark】③ | キリストの愛を 超多忙なあなたに | 【わたしに何をして欲しいのか】>>
この記事のコメント
コメントの投稿
 

管理者だけに閲覧
 

この記事のトラックバック
| キリストの愛を 超多忙なあなたに |
copyright © 2006 キリストの愛を 超多忙なあなたに all rights reserved. powered by FC2ブログ. template by [ALT DESIGN].
/
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。